Copropriétés: réaliser un DTG ou non
Le diagnostic technique global en question
Le diagnostic technique global est obligatoire dans seulement deux cas :
- pour les immeubles de plus de 10 ans dans le cadre d’une mise en copropriété
- pour les copropriétés visées par une procédure d’insalubrité et sur demande de l’administration.
Dans tous les autres immeubles – les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, quelle que soit leur année de construction -, il est tout de même obligatoire de proposer la réalisation d’un diagnostic technique global à l’assemblée des copropriétaires. La décision se prendra par vote à majorité simple des copropriétaires présents le jour du vote.
Nous vous renvoyons à la fiche technique de notre site pour une présentation plus complète du Diagnostic Technique Global.
Résumons ces caractéristiques :
- Un diagnostic de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, et un examen des documents techniques de la copropriété ;
- Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires ;
- Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
- Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique en cas de chauffage collectif ;
- Une évaluation des coûts des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble sur les dix prochaines années, accompagnée d’un calendrier prévisionnel.
Des arguments à prendre en compte
Le Diagnostic Technique Global a un coût pour les copropriétaires; un coût qu’il faut évaluer par rapport aux bénéfices qu’il apporte:
- Le DTG est une photographie de l’état présent mais aussi une estimation des travaux qui devront être réalisés par la copropriété sur les dix prochaines années; un argument important, plus encore pour ceux qui souhaitent vendre ou louer leur bien, à court ou moyen terme. Le DTG est d’ailleurs communiqué aux nouveaux acquéreurs et la liste des travaux préconisés doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.
- Il permet de réaliser des économies, en identifiant et priorisant les dépenses car il prend en compte les dix prochaines années. De quoi éviter les situations d’urgence qui nécessitent des dépannages toujours plus coûteux.
- Grâce à cet audit, les copropriétaires peuvent également faire le point sur leur situation énergétique et réaliser là aussi de substantielles économies.
- L’audit comprend un bilan des obligations réglementaires de maintenance. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre lié au non-respect de ces obligations, cas dans lequel l’assurance de la copropriété risque de ne pas couvrir les dommages.
En France, selon les chiffres de l’ANAH, l’Agence Nationale de l’Habitat, 100 900 copropriétés sont considérées comme « fragiles », c’est-à-dire 1,13 million de logements.
Le DTG doit être réalisé par un tiers disposant des compétences fixées par le décret du 28 décembre 2016:
- justificatifs des compétences
- copie des diplômes
- justificatifs d’assurance
- attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic.
Rappelons enfin que si le diagnostic technique global a été réalisé et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic (loi du 10.7.65 : art. 14-2).
