DTG 75 obligations légales et étapes clés avant votre assemblée générale
Guide juridique complet pour les syndics et copropriétaires : respectez la loi et réussissez votre AG DTG
⚖️ Accompagnement juridique DTG par nos experts
⚖️ Sommaire juridique DTG
- Cadre légal complet : loi ALUR et décret 2016-1965
- Obligations précises des syndics : ce que dit la loi
- Délais légaux à respecter impérativement
- Les 7 étapes clés avant votre assemblée générale
- Rédaction de l’ordre du jour et documents obligatoires
- Vote et majorités : DTG puis PPT
- Conséquences du non-respect des obligations
- Notre accompagnement juridique personnalisé
Cadre légal complet : loi ALUR et décret 2016-1965
Commençons par le commencement : le cadre légal. Parce que contrairement à ce qu’on entend parfois, le DTG n’est pas « une lubie de l’État ». C’est une obligation légale précise, cadrée par des textes qui ne laissent aucune place à l’interprétation.
📜 La loi ALUR : l’acte fondateur
La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a tout changé. L’article 14-2 impose le DTG pour certaines copropriétés. Mais attention, cette loi a fixé le principe, pas les modalités !
« Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation d’un diagnostic technique global dans les copropriétés de plus de dix lots à usage total ou partiel d’habitation de plus de dix ans. »
⚖️ Le décret 2016-1965 : les modalités pratiques
Le décret 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise TOUT : contenu du DTG, qualifications de l’expert, modalités de vote, délais… C’est votre bible juridique !
| Article du décret | Contenu | Impact pratique | Sanctions si non-respect |
|---|---|---|---|
| R731-1 | Copropriétés concernées | Obligation ou faculté selon critères | Amende administrative |
| R731-2 | Contenu technique du DTG | Cahier des charges précis | DTG non conforme = à refaire |
| R731-3 | Qualifications expert | Vérification certifications obligatoire | Nullité de la mission |
| R731-4 | Plan Pluriannuel Travaux | Vote obligatoire post-DTG | Sanctions financières |
🗓️ Évolutions réglementaires 2024-2025
La réglementation évolue ! Voici les nouveautés qui impactent vos obligations syndics :
Nouvelles obligations 2025 :
- Audit énergétique renforcé : obligatoire dans le DTG depuis janvier 2025
- Volet accessibilité PMR : évaluation détaillée exigée
- Délais raccourcis : 18 mois (au lieu de 24) pour voter le PPT
- Dématérialisation : rapport DTG obligatoirement numérique
- Contrôles renforcés : préfecture peut demander justificatifs
« Heureusement qu’on avait Rochefaure pour nous guider dans le juridique ! Ils connaissent tous les textes par cœur. Grâce à eux, on a évité le piège de l’ancien décret qu’on suivait encore. On aurait pu avoir des problèmes ! »
Obligations précises des syndics : ce que dit la loi
Alors, syndics, cette section est pour vous ! Parce que la loi est claire : ce sont VOS obligations, pas celles du conseil syndical ou des copropriétaires. En cas de problème, c’est votre responsabilité qui est engagée.
📋 Obligations avant l’assemblée générale
Obligations formelles (à documenter impérativement) :
- Vérifier l’assujettissement : DTG obligatoire ou facultatif pour votre copropriété
- Informer le conseil syndical : courrier recommandé avec justificatifs légaux
- Inscrire à l’ordre du jour : formulation précise selon décret
- Obtenir 3 devis minimum : experts qualifiés et comparables
- Préparer la documentation : annexes techniques, devis, planning
- Convoquer selon délais légaux : 21 jours minimum avant AG
⚖️ Obligations pendant la mission DTG
Votre rôle ne s’arrête pas au vote ! Pendant la réalisation du diagnostic copropriété Paris, vous restez responsable :
| Obligation | Détail légal | Preuve à conserver | Délai |
|---|---|---|---|
| Contrôle qualifications | Vérifier certifications expert | Copies certifications + assurances | Avant début mission |
| Faciliter l’accès | Tous locaux communs accessibles | Planning visites + PV d’accès | Selon planning expert |
| Fournir documents | Plans, factures, rapports antérieurs | Récépissé remise documents | Dans les 8 jours |
| Suivre l’avancement | Points d’étape réguliers | Comptes-rendus de réunion | Hebdomadaire |
📊 Obligations après livraison du DTG
C’est là que ça se complique ! La livraison du DTG déclenche de nouvelles obligations légales :
Check-list post-DTG obligatoire :
- Diffusion aux copropriétaires : dans les 30 jours maximum
- Inscription AG suivante : vote PPT à l’ordre du jour
- Préparation documents : rapport DTG + recommandations chiffrées
- Information préfecture : déclaration de réalisation (nouveau 2025)
- Archivage décennal : conservation documents pendant 10 ans
Délais légaux à respecter impérativement
Dans le DTG, les délais, c’est SACRÉ ! Un jour de retard peut avoir des conséquences juridiques. Voici le planning légal à respecter scrupuleusement :
⏰ Chronologie des délais DTG
| Étape | Délai légal | Point de départ | Conséquence si dépassé |
|---|---|---|---|
| Inscription AG initiale | Dès assujettissement | 10 ans immeuble ou 10 lots | Mise en demeure préfecture |
| Convocation AG | 21 jours minimum | Envoi convocation | AG annulable |
| Signature contrat expert | 30 jours max | Vote positif AG | Remise en concurrence |
| Début mission DTG | 15 jours max | Signature contrat | Pénalités de retard |
| Livraison DTG | Selon contrat | Début mission | Pénalités + résiliation possible |
| Diffusion copropriétaires | 30 jours max | Réception DTG | Responsabilité syndic engagée |
| Vote PPT | 18 mois max | Livraison DTG | Sanctions financières lourdes |
🎯 Points de vigilance temporels
Pour approfondir tous les aspects techniques et réglementaires du DTG, n’hésitez pas à consulter notre guide détaillé sur le diagnostic technique global parisien qui détaille chaque article de loi.
Les 7 étapes clés avant votre assemblée générale
Maintenant, passons au concret ! Voici la méthode éprouvée pour préparer votre AG DTG sans stress ni erreur juridique :
🎯 Étape 1 : Vérification de l’assujettissement
Première question : votre copropriété est-elle OBLIGÉE de faire un DTG ou est-ce facultatif ?
Critères d’obligation (cumulatifs) :
- Plus de 10 lots : comptez TOUS les lots (caves, parkings, celliers…)
- Plus de 10 ans : depuis le dépôt du permis de construire
- Usage habitation : total ou partiel (même 1 logement suffit)
- Aucun DTG antérieur : ou dernier DTG > 10 ans
🎯 Étape 2 : Information du conseil syndical
Obligation légale souvent négligée : informer FORMELLEMENT le conseil syndical :
| Document à envoyer | Contenu obligatoire | Mode d’envoi | Délai |
|---|---|---|---|
| Courrier d’information | Obligation légale + conséquences | Recommandé AR | 30 jours avant AG |
| Textes de loi | Loi ALUR + décret 2016-1965 | Annexe au courrier | Idem |
| Évaluation assujettissement | Analyse critères + conclusion | Note technique | Idem |
🎯 Étape 3 : Recherche et sélection des experts
La loi n’impose pas 3 devis, mais c’est fortement recommandé. Voici comment bien les choisir :
Critères de sélection des experts :
- Qualifications vérifiées : certifications à jour et conformes
- Expérience Paris : minimum 20 DTG dans le 75
- Assurances suffisantes : RC pro adaptée
- Références vérifiables : contacts de clients récents
- Méthodologie claire : process détaillé et planning
🎯 Étape 4 : Préparation des documents AG
Voici les documents indispensables :
| Document | Contenu | Obligatoire | Source |
|---|---|---|---|
| Note explicative DTG | Obligation, contenu, intérêt | ✅ Oui | Syndic |
| Devis comparatifs | Minimum 2, idéalement 3 | ✅ Oui | Experts |
| Analyse des offres | Comparaison technique et financière | ✅ Oui | Syndic |
| Planning prévisionnel | Étapes et délais de réalisation | ✅ Oui | Expert retenu |
| Modalités financement | Appel de fonds, échéancier | ➖ Recommandé | Syndic |
🎯 Étape 5 : Rédaction de l’ordre du jour
« Présentation et vote de la réalisation d’un Diagnostic Technique Global (DTG) conformément à l’article L731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation – Choix de l’expert et modalités de financement »
– « Éventuelle réalisation d’un DTG » (minimise l’obligation)
– « DTG si nécessaire » (crée confusion juridique)
– « Diagnostic de l’immeuble » (trop vague)
🎯 Étape 6 : Convocation dans les délais
21 jours minimum avant l’AG, c’est la loi ! Mais attention aux subtilités :
– Envoi postal : 21 jours à compter du lendemain de l’envoi
– Envoi électronique : 21 jours à compter de l’envoi (si accord préalable)
– Jour de l’AG non compté dans les 21 jours
– Week-ends et jours fériés comptent
🎯 Étape 7 : Préparation de l’animation AG
Une AG DTG, ça se pilote ! Préparez vos arguments et anticipez les questions :
Kit d’animation AG DTG :
- Présentation PowerPoint : 10 slides maximum, visuel
- FAQ anticipée : 15 questions-réponses types
- Argumentaire coûts/bénéfices : ROI et économies potentielles
- Planning détaillé : étapes et jalons visuels
- Coordonnées experts : pour questions techniques
« Avec la méthode Rochefaure, notre AG DTG s’est passée comme sur des roulettes ! Ils nous avaient préparé tous les documents, même un PowerPoint. Vote unanime en 20 minutes. D’habitude, nos AG durent 3 heures pour ne rien décider ! »
Rédaction de l’ordre du jour et documents obligatoires
📝 Structure type de l’ordre du jour DTG
« X° DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL (DTG)
Conformément aux dispositions de l’article L731-1 du Code de la Construction et de l’Habitation et du décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 :
– Présentation de l’obligation légale
– Examen des devis d’experts qualifiés
– Vote de la réalisation du DTG
– Choix de l’expert et validation du contrat
– Modalités de financement et d’appel de fonds »
📋 Documents d’accompagnement obligatoires
| Document | Pages type | Contenu minimum | Annexes |
|---|---|---|---|
| Note explicative syndic | 2-3 pages | Contexte légal + intérêt copropriété | Textes de loi |
| Tableau comparatif devis | 1 page | Prestations et délais | Devis complets |
| Fiche expert recommandé | 1 page | CV, références, certifications | Copies certifications |
| Planning prévisionnel | 1 page | Échéancier détaillé | Aucune |
⚖️ Clauses juridiques de protection
Protégez votre copropriété avec ces clauses dans la résolution :
Clauses indispensables dans la résolution :
- Contrôle qualifications : « sous réserve de vérification des certifications »
- Garantie de délai : « avec pénalités en cas de retard injustifié »
- Garantie qualité : « conforme aux exigences du décret 2016-1965 »
- Assurance obligation : « expert disposant d’une RC pro adaptée »
- Suivi syndic : « sous supervision du syndic et du conseil syndical »
Vote et majorités : DTG puis PPT
Attention, on entre dans le technique ! Les règles de vote DTG/PPT sont particulières et différentes selon l’étape :
🗳️ Vote DTG : majorité simple de l’article 24
Le DTG se vote en majorité simple article 24 (majorité des voix exprimées) :
| Situation de vote | Calcul de la majorité | Exemple concret | Résultat |
|---|---|---|---|
| 1000 tantièmes présents/représentés 800 tantièmes votent |
Majorité sur 800 (voix exprimées) | 401 pour, 399 contre | ✅ ADOPTÉ |
| 1000 tantièmes présents/représentés 600 tantièmes votent |
Majorité sur 600 (voix exprimées) | 301 pour, 299 contre | ✅ ADOPTÉ |
| 1000 tantièmes présents/représentés 400 tantièmes votent |
Majorité sur 400 (voix exprimées) | 200 pour, 200 contre | ❌ REJETÉ (égalité = rejet) |
📊 Vote PPT : même majorité, nouveaux enjeux
Le Plan Pluriannuel de Travaux se vote aussi en majorité simple, mais avec des spécificités :
Stratégies pour faire passer le vote PPT :
- Présentation pédagogique : expliquer les enjeux, pas que les coûts
- Étalement des coûts : planification sur 10 ans, impact annuel
- Mise en avant des économies : efficacité énergétique, plus-value
- Flexibilité du planning : possibilité d’ajustements selon les finances
- Accompagnement subventions : aide au montage des dossiers
Conséquences du non-respect des obligations
Alors, qu’est-ce qui se passe si vous ne respectez pas vos obligations syndics ? Eh bien, ça peut faire très mal ! Voici le
