COPROPRIETES

L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
C’est l’instance qui réunit l’ensemble des copropriétaires, au cours de laquelle les décisions sont prises au nom du syndicat de copropriétaires. L’AG se réunit au moins une fois par an pour prendre les décisions relatives à la gestion de l’immeuble selon différentes règles de majorité : • vote du budget ; • approbation des comptes ; • choix du syndic ; • entretien ; • chauffage ; • recouvrement des créances.
Elle désigne les membres du conseil syndical. La réunion d’AG des copropriétaires est habituellement à l’initiative du syndic. Chaque copropriétaire y est convoqué individuellement. Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’AG.

LE CONSEIL SYNDICAL
Composé de copropriétaires (voire de l’époux, des ascendants ou descendants de ceux-ci...) élus par l’AG, le conseil syndical a un rôle consultatif. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il rend compte de sa mission à l’AG annuelle. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour une durée maximale de 3 ans et leur mandat peut être renouvelé. Le conseil syndical désigne son président parmi ses membres. Celui-ci a le pouvoir de convoquer l’AG.

C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’AG qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical. Dans certains cas, il peut se voir confier d’autres missions ou délégations pour une durée déterminée. Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale, il ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée à l’égard de la copropriété. Néanmoins, la responsabilité de ses membres peut être engagée à titre individuel en cas de faute grave. L’AG a la possibilité de ne pas instituer de conseil syndical.

LE SYNDIC
Le syndic peut être un professionnel ou non (copropriétaire bénévole ou syndicat coopératif). Il est désigné par le syndicat de copropriétaires lors de l’AG, après mise en concurrence de plusieurs syndics par le conseil syndical. Cette mise en concurrence n’est pas obligatoire lorsque la copropriété a décidé de ne pas mettre en place de conseil syndical ou lorsque celui-ci en a été dispensé par une décision d’AG. Un contrat fixe les conditions d’exécution de ses missions, sa rémunération et la durée de son mandat (3 ans maximum) ainsi que la date de prise d’effet de celui-ci. Un même syndic peut être désigné plusieurs fois. Lorsque le syndic est rémunéré, son contrat doit respecter un modèle-type. Le syndic exécute les décisions prises en AG et assure la gestion administrative, technique, financière et comptable de l’immeuble sous le contrôle du conseil syndical. Dans certains cas, il est possible de révoquer le syndic en cours de mandat.

                                                                   
BIEN RENSEIGNE, BIEN ACCOMPAGNÉ

Pour déterminer les besoins de la copropriété il faut connaître son « état de santé » en étudiant les consommations énergétiques, l’historique des travaux réalisés, l’équilibre financier, etc. Présentées aux copropriétaires, ces informations permettent de les sensibiliser et de préparer le diagnostic. Le syndic mettra à disposition du conseil syndical les documents utiles : règlement de copropriété, carnet d’entretien, comptes, etc.

Réaliser un état des lieux de votre immeuble

Ce diagnostic global analyse l’état de votre bâtiment, les consommations énergétiques les travaux d’entretien nécessaires à l’entretien et à l’amélioration énergétique de votre bâtiment. Pour être opérationnel, ce diagnostic devra inclure une analyse financière des différents travaux proposés. Il permet d’avoir une vision complète des travaux d’entretien et d’amélioration dont a besoin votre patrimoine immobilier. Il inclura notamment un volet rénovation énergétique. Le rapport propose plusieurs scénarios de travaux. Ces scénarios seront affinés lors de la phase de conception du projet de rénovation. Votre diagnostic inclura une proposition de plan pluriannuel de travaux que vous devrez adopter. Pensez à demander à cette occasion un DPE : il est obligatoire. Remarques : des états des lieux de votre bâtiment peuvent se retrouver sous le terme audit ou diagnostic, veillez à ce qu’il couvre les éléments architecturaux, énergétiques et financiers.

Le maître d’œuvre, en phase de conception, vous permettra de bien déterminer votre programme de travaux à réaliser, consulter les entreprises, analyser leurs offres, etc. En parallèle, l’Assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) vous fournira un accompagnement financier, social et technique.

Le recours à une AMO est obligatoire pour bénéficier de Ma Prime Rénov’ Copropriété, de même que le maître d’œuvre (à partir de 100 000 € de travaux).

Accompagnement financier en phase de conception :

• Aller chercher les subventions et les solutions de prêts disponibles ;

• Simuler, pour chaque copropriétaire, les quotes-parts, les subventions, les mensualités en cas de prêt et le reste à charge mensuel après subventions et économies d’énergie ;

 • Aider les copropriétaires à mettre en place des prêts.

Il est recommandé de contractualiser dès la phase de conception certaines missions qui seront nécessaires en phase chantier : diagnostic amiante, coordinateur SPS et bureau de contrôle. Cela facilitera l’obtention des validations qui seront nécessaires dans les étapes suivantes.

Cibler les travaux prioritaires permet d’échelonner les interventions dans le temps pour rendre l’investissement possible pour tous les propriétaires. Mais pour que ces travaux soient cohérents et efficaces, il faut aussi les réaliser dans le bon ordre, par exemple en isolant avant de changer une chaudière. Il est aussi pertinent de les associer, par exemple en réalisant ensemble l'isolation des murs et des fenêtres, ainsi que la ventilation. Certaines aides exigent la réalisation de plusieurs travaux en même temps ou l'atteinte d'un objectif de performance globale. Pour bénéficier de ces aides, la copropriété devra peut-être revoir l'ordre des travaux initialement prévus.

Le projet de travaux doit être mis à l’ordre du jour de l’AG par le syndic ou sur proposition de tout copropriétaire (par courrier recommandé avec avis de réception, ou par lettre recommandée électronique sous réserve de l’accord écrit des copropriétaires) . Le syndic joint à la convocation à l’AG tous les documents permettant d’éclairer les copropriétaires dans leur prise de décision : devis ou tableau comparatif, éventuels liens du syndic avec les entreprises consultées... !

ATTENTION Après un Diagnostic de performance énergétique (DPE), un audit énergétique ou un Diagnostic technique global (DTG), le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’AG la question de la réalisation de travaux dans le cadre d’un plan de travaux ou d’un contrat de performance énergétique.